Prilikom prodaje ili kupnje nekretnine možete sami popuniti ugovor o prodaji apartmana ili kontaktirati odvjetnika. Stručnjaci će vam pomoći da kompetentno napravite papir, navedete potrebne informacije, provjerite je li dokument pravno obvezujući. Kada se napunite, postoji rizik da budete suočeni s prevarantima ili da pogrešno formalizirate transakciju, čineći je nevažećom.

Što je ugovor o kupnji stana?

U pravnoj terminologiji, ugovor o kupoprodaji znači dokument kojim se potvrđuje transakcija na otuđivoj stambenoj nekretnini - prijenos stana na imovinu druge stranke. Registriran je u teritorijalnim tijelima Federalne registracijske službe Ruske Federacije. Ugovor o kupnji stambenog prostora ima dva oblika:

  • jednostavna pisana suglasnost - dokument potpisan od stranaka sadrži sporazume o navedenim bitnim uvjetima, ako sadrži više od jednog lista, mora biti uvezan i potpisan;
  • sastavljen od javnog bilježnika - uključuje provjeru sposobnosti sudionika u transakciji, ovjeru volje, prevođenje na druge jezike prema potrebi, osiguravanje poštivanja zakona, plaćanje naknade, ovisno o vrijednosti objekta.

Pravna regulativa

Izvori pravne regulacije saveznog zakonodavstva u pripremi kupoprodajnog ugovora (DCT) bilo koje imovine su:

  • Građanski, stambeni, obiteljski zakoni Ruske Federacije;
  • Zakon o notaru, Zakon o državnoj registraciji prava na nekretninama;
  • Odluke Vlade Ruske Federacije o ciljanim programima i prodaji majčinskog kapitala;
  • Naredba Ministarstva gospodarskog razvoja "O odobrenju rada katastra i državnoj registraciji transakcija";
  • nalozima Ministarstva graditeljstva "O odobravanju uvjeta stambenih zgrada" i "O preporukama za kategorije građana koji imaju pravo na kupnju nekretnine ili najam";
  • Ustav Ruske Federacije.

Kako organizirati transakciju za prodaju stana

Prijenos vlasništva nad nekretninama nastaje u obliku ugovora. Registracija prodaje stana počinje s obavijesti prodavatelja o vlasnicima kuće o prodaji i njihovom otpuštanju iz mjesta prebivališta. Kupac mora provjeriti papir, pobrinuti se da prava maloljetnika nisu povrijeđena ili nesposobna, nema pisanih. Nakon toga se utvrđuje iznos transakcije, sastavlja se ugovorni dokument, koji se ponekad ovjerava kod javnog bilježnika. Dokumenti podliježu obveznoj registraciji u državnom registru.

Zahtjevi za registraciju

Nakon uspješne provjere vlasnika stambene imovine, nastavite s proučavanjem teksta ugovora. Pri izradi transakcije moraju biti potrebni podaci:

  • adresa stana, vrsta nekretnine, stvarna površina;
  • cijena (rubalja i / ili valuta) za cijeli objekt ili kvadratni metar;
  • informacije o vlasnicima, redoslijed njihovog otpuštanja, oslobađanje imovine koja se prodaje;
  • prijave su podaci putovnice, vjenčani list nakon sklapanja braka kupca, ovjera pristanka supružnika na zaključak;
  • situacija zahtijeva ugovor o hipotekarnom zajmu, hipoteku iz banke, potvrde iz psiho-neuroloških i narkoloških ambulanti o nepostojanju računovodstva za prodavatelja stana, stambeni certifikat, majčinski kapital.

Sadržaj i predmet ugovora

Prema Građanskom zakoniku, predmet ugovornih papira je roba - stan. Njihov sadržaj uključuje otuđenje materijalnog objekta. Dokument je plaćen, dvosmjeran, obostran. Cijeli tekst može se podijeliti na dijelove:

  1. Opći podaci: datum zatvaranja, mjesto sastavljanja, puno ime i prezime, mjesto i datum rođenja, državljanstvo stranaka, njihovi podaci o putovnici, adrese, bankovni podaci.
  2. Opis predmeta transakcije: adresa stambene zgrade, lokacija sobe, broj stana.
  3. Cijena, postupak plaćanja, uvjeti (naveden iznos).
  4. Rekviziti naslovnih dokumenata.
  5. Informacije o nedostacima i nedostacima imovine, ako ih ima.
  6. Podaci o registriranim građanima.
  7. Prava i obveze prodavatelja, plus one koje snosi kupac, odgovornost prodavatelja, odgovornost koju snosi prodavatelj, postupak rješavanja sporova.
  8. Plaćanje troškova zaključenja, broja primjeraka, datuma potpisivanja akta.
  9. Osim toga, sastavlja se i akt o prijenosu, obvezna ovjerena punomoć podliježe registraciji.

Stranke u transakciji

Na stranicama ugovora o prodaji stanova pojavljuju se najmanje dvije strane. Jedna (prodavatelj) vrši prodaju, obvezuje se premjestiti imovinu na imovinu drugog, kupac se obvezuje platiti određenu cijenu za nekretninu, nakon čega je potpisan ugovor o prijenosu. Za papir, postoje povećani zahtjevi za pojedinostima (adresa, katastarski broj, područje), u nedostatku podataka transakcija postaje nevažeća.

Bitni uvjeti

Stavke materijalnih uvjeta stranica ugovora o prodaji nekretnina su predmet i cijena. To uključuje opis, naziv objekta, iznos riječi. Prilikom navođenja plaćanja u stavku “Postupak nagodbe” navode se ili vlastita sredstva, ili obročna otplata ili kapital za majčinstvo. Za svaku stavku su potrebni detalji, uključujući i rok plaćanja.

Ako nisu svi vlasnici otpušteni iz stana, oni se mogu razriješiti sudskom odlukom, osim sljedećih kategorija koje imaju prava i nakon prodaje nekretnina:

  • građani koji su odbili privatizirati, ali su imali pravo na prednost zajedno s prodavateljem;
  • uključeni u narudžbu;
  • živjeti na temelju ugovornog ugovora o održavanju života s ovisnim;
  • s pravom korištenja stana na temelju oporučnog odbijanja, trajanje je naznačeno u oporuci nasljedstva (traje od nekoliko godina, može biti doživotno).

Dodatni sporazumi

Uz ugovor o prodaji stana mogu se priložiti i dodatni ugovori, čiji je popis naveden u glavnom tekstu. Registracija se provodi nakon što stranke razmotre problem i opći sporazum o uvođenju izmjena i dopuna. To uključuje:

  • pojašnjenje pojedinih strana;
  • promjena cijene ugovora;
  • učestalost plaćanja prilikom određivanja iznosa prijenosa u ratama.

Razlozi za raskid

Od uobičajenih razloga za raskid ugovora o prodaji stana razlikuju se sljedeće situacije (čineći transakciju nevažećom):

  • odluku vlasnika nekretnine da otkaže prodaju stambenog prostora;
  • izraz odbijanja kupca za kupnju;
  • promjena situacije u novcu - kupac nema dovoljno novca za sklapanje posla, možete ga prekinuti;
  • pojavljivanje činjenica o postojanju prava trećih osoba na nekretninama, teretima, zaostalim plaćanjima, poreznoj zabrani, nametnutom uhićenju, skrivenim nedostacima;
  • nepoštivanje uvjeta sporazuma od strane jedne ili obje strane.

Potrebni dokumenti

Kako bi uredno registrirali ugovor o prodaji apartmana, obje strane u transakciji moraju dostaviti paket dokumenata za registraciju:

  • dokumenti o vlasništvu;
  • čin prijenosa;
  • putovnice stranaka, svi vlasnici;
  • katastarsku putovnicu, objašnjenje;
  • izvadak iz kućne knjige;
  • pristanak na rad svih odraslih članova obitelji vlasnika;
  • financijski i osobni račun;
  • potvrdu koju je notar potvrdio da u vrijeme kupnje predmeta prodavatelj nije bio u braku / u braku ili s pristankom supružnika da otuđuje;
  • kupac potvrđuje da u vrijeme sastavljanja nije ni oženjen;
  • po potrebi, punomoći osoba koje djeluju u ime vlasnika.

Sastavljanje kupoprodajnog ugovora

Glavni parametri ugovorne obveze navedeni su gore, ali se mogu razlikovati ili dopunjavati informacijama o vrsti prodaje stana ili udjelu, načinu na koji kupac to plaća (rate, gotovina, materinski kapital, hipoteka). Popratni dokumenti na papiru su akt o prihvaćanju i prijenosu nekretnina, protokoli neslaganja i njihova koordinacija.

preliminaran

Ako nije moguće odmah izvršiti ugovor i upisati ga u Jedinstveni registar prava na nekretnine, zaključuje se prethodni ugovor koji ne zahtijeva državnu registraciju. Druga verzija projekta je alternativa ugovorima o avansu ili avansu, tako da može prenijeti na kupca fiksni iznos novca kako bi potvrdio namjere stranaka.

Radovi sadrže puni opseg uvjeta i obveza, koji će kasnije postati temelj glavnih. Ovaj ugovorni ugovor je ozbiljan, sud ga smatra ravnopravnim s glavnim obveznikom kada se stranke izbjegnu obveze. Na stranicama preliminarnog ugovora morate napisati bodove:

  • informacije o strankama u prodaji;
  • podaci o punomoći;
  • točan opis predmeta i uvjeta;
  • kazna zatvora, ako nije registrirana, tada se zakon daje 12 mjeseci, u nedostatku formalizacije obveze prestaje, potraživanja i priznavanje transakcije postaju nevažeća.

Na hipotekarni kredit

Kupnjom hipotekarne kuće, zajmoprimac sklapa ugovor s prodavateljem, koji može biti dvosmjerni ili trostruki:

  1. Bilateralni - je između prodavatelja i kupca, sadrži upute da je stanovanje kupljeno na račun pozajmljenih sredstava banke. Činjenica prodaje i sigurnosne transakcije, na temelju kojih se stan prenosi vjerovniku kao jamstvo za zajam, registriraju se istovremeno.
  2. Trilateralni - mješoviti papir s elementima hipoteke i prodaje stanova. Treća strana je banka zajmodavac. Dokument možete upisati u podružnici banke zajmodavca zajedno s potpisivanjem ugovora o hipoteci. Prilikom registracije, redoslijed plaćanja, trošak (ne može biti manji od iznosa hipotekarnog kredita), detalji stranaka, klauzula o prijenosu i stjecanju stambenog prostora od strane kupca kao kolaterala. Ako kupnja zahtijeva sekundarno stanovanje, prodavatelj na dan transakcije mora platiti komunalne usluge, poreze i druge troškove.

U gotovini

Ugovor o prodaji stana za gotovinu smatra se najlakšim papirom za obavljanje transakcije. Iz nijansi može se primijetiti samo naznaka iznosa u riječima i sastavljanja čina prijenosa novca. Paket obveznih dokumenata uključuje račun za primitak sredstava, kao i putovnicu, papir za stan, potvrdu o nepostojanju neplaćenih obveza plaćanja. Prodavatelji se obvezuju dostaviti potvrdu o odsutnosti registriranih građana. Obračun se vrši u trenutku registracije.

Prilikom kupnje stana u ratama

Ako kupac nema sredstva u pravom iznosu, možete sklopiti ugovor na rate. U tom slučaju, u tekstu dokumenta treba naznačiti da se stan prodaje uz odgođeno plaćanje, pod kojim uvjetima i kada (rokovi) kupac uplaćuje novac. Dio novca po ugovoru mora biti plaćen u vrijeme transakcije, a koliki će iznos ovisiti o dogovoru stranaka.

Vlasništvo nad dionicama

Kada je udio u stanu otuđen, prodavatelj je dužan najprije pisanim putem obavijestiti druge vlasnike, a ako niti jedan od njih ne otkrije želju za kupnjom u roku od 30 dana, možete potražiti kupca među ostalim građanima. U ugovoru o prodaji udjela mora se naznačiti vrijednost udjela (određena katastarskom službom), točno područje dijela prodanog stambenog prostora. Ostatak ugovora ne razlikuje se od ostalih vrsta.

S majčinim kapitalom

Ugovor o prodaji stana, u kojem se plaća majčinski kapital, sadrži obvezne bodove o iznosu transakcije, datumu dospijeća, izvoru iz kojeg potječu isplate. U stavku „Postupak plaćanja“ navode se broj potvrde, datum izdavanja, naziv mirovinskog fonda, iznos kapitala i razdoblje prijenosa sredstava za izvršenu transakciju.

Registracija dokumenata

Svako vlasništvo nekretnina mora biti podložno obveznoj državnoj registraciji, sukladno Građanskom zakoniku. Nakon registracije ugovora, potrebno je kontaktirati teritorijalni ured Rosreestra, koji će razmotriti zahtjev u roku od mjesec dana i prenijeti prava s prodavatelja na kupca. Za postupak registracije utvrđuju se pravila za vođenje Jedinstvenog državnog registra:

  • postupak se pokreće na temelju prijave na koju se prilažu dokumenti za prijavu prijenosa prava;
  • u zahtjevu se navodi zahtjev za registraciju, dokumenti su uključeni (popis možete pronaći na web stranici);
  • u osobnom zahtjevu podnosi se putovnica, u slučaju radnji uz pristanak stranaka - punomoć ovjerena kod javnog bilježnika;
  • Tehnička putovnica, ugovor, izvadak iz kućne knjige - svaki u dva primjerka (kopija i izvornik) priloženi su ugovoru;
  • trošak prijave za pojedinca je 1000 rubalja;
  • neuspjeh je moguć zbog pogrešaka u dokumentima, liječenja neprikladne osobe.

Za kompetentno sastaviti ugovor za prodaju stambenih prostora, možete se obratiti odvjetničkoj agenciji ili tvrtki za nekretnine. Iskusni stručnjaci će uzeti u obzir nijanse transakcije, izdat će papir u skladu s potrebama klijenta. Također možete preuzeti obrazac dokumenta na pravnim stranicama ili ga sami sastaviti, ali svakako prepustite stručnjacima provjeru tih dokumenata.

Ugovor o prodaji nekretnina su odvjetnici ili Realtors, pa čak i same stranke. Prilikom osobnog popunjavanja, vodite se uzorcima obrazaca s Interneta ili starim ugovorima. Kada napravite hipotekarni kredit za kupnju stana papir je banka i prodavatelj ili predstavnici kupca, djelujući po punomoćniku. Neke situacije zahtijevaju ovjeru transakcija.

ovjera

Prema zakonu, sljedeće transakcije vezane uz prodaju nekretnina moraju biti ovjerene:

  • udio u zajedničkoj imovini supružnika s teretom udjela u novim zgradama;
  • raspolaganje nekretninama pod skrbništvom;
  • otuđivanje nekretnina u vlasništvu maloljetnog građanina ili ograničeno u poslovnoj sposobnosti.

Od lipnja 2022-2023. godine donesen je zakon prema kojem je zabranjeno prodavati vlasničku imovinu bez javnog bilježnika. Za njegov rad naplaćuje se državna naknada. To ovisi o vrijednosti objekta i iznosu navedenom u dokumentu:

  • do 1 milijuna kuna. - 1% od iznosa, ali ne manje od 300 rubalja;
  • do 10 milijuna r. - 10000 r. + 0, 75% od iznosa preko 1 milijuna kuna.
  • više od 10 milijuna kuna. - 77500 r. + 0, 5% od iznosa preko milijun.

video

Kategorija:

Drugo