Za stjecanje imovine koriste se sve poznate opcije: kupnja i prodaja, donacija, nasljeđivanje. Postoji manje uobičajen način sklapanja transakcije reosiguranja nekretnina - potpisivanja ugovora o renti, prema kojemu trošak stjecanja može biti plaćen u dijelovima za duže razdoblje. Takav sporazum ima mnogo nijansi i potrebno ih je detaljno razumjeti.
Što je najamnina
U prijevodu riječ rent ima mnoga značenja, izražava ekonomsko značenje riječi - povratak i davanje. Sklapanje ugovora o najmu uključuje sudjelovanje i obveze dviju strana:
- Jedna strana, koja nakon potpisivanja ugovora postaje primatelj najamnine, obvezuje se da će imovinu prenijeti u vlasništvo druge osobe.
- Druga strana se zove platitelj, prima imovinu u vlasništvu i dužna je platiti najamninu za određeno razdoblje ili zadržati bivšeg vlasnika kao naknadu za vrijednost imovine.
Takvi sporazumi regulirani su Građanskim zakonikom Ruske Federacije. Anuitetski ugovor ima svoje karakteristike:
- Došlo je do promjene vlasništva nad nekretninom, ali isplatitelj nema pravo raspolagati imovinom, jer mu je nametnut teret - izdaje se zalog.
- Plaćanje kupljene nekretnine odvija se u ratama. Za ove dvije značajke, transakcija nalikuje hipotekarnim kreditima. Razlika leži u činjenici da čak i građani s niskim primanjima, koji ne odgovaraju zahtjevima banaka, mogu izdati kupnju nekretnina, a novi vlasnici ne moraju plaćati kamate.
- Poslodavac nastavlja živjeti u sobi koja je postala vlasništvo druge strane.
Predmet transakcije smatra se pojedinačno definiranom imovinom, a može uključivati:
- nekretnine;
- pokretni;
- novac;
- vrijednosni papiri.
Uglavnom se sklapa ugovor o najmu stanova. Ponekad je ova vrsta ponovne registracije imovine jedina opcija:
- pribavljanje stambenih nekretnina za osobe s niskim primanjima;
- poboljšati financijsko stanje za starije osobe.
Vrste ugovora o najmu
Način dobivanja naknade za stečenu imovinu propisan je uvjetima dokumenta. Postoje načini najma:
- u obliku novčane sume;
- u obliku pružanja usluga;
- kombinirati - zarađivati novac i pružati usluge.
Klasifikacija ugovora o najmu temelji se na znakovima razlike u trajanju uvjeta sklopljenih transakcija i načinu naknade za vrijednost imovine. Postoje sljedeće vrste:
- stalni najam;
- životna renta;
- održavanje života s ovisnim.
Ugovor o stalnoj najmu
Ova vrsta nema ograničenja u pogledu razdoblja najma i ima neodređenu prirodu. Uvjeti ugovora mogu predvidjeti prijenos prava primatelja na treću osobu. Ugovor se može raskinuti na prijedlog jedne od stranaka i uzajamnim sporazumom, a isplate zakupnine mogu se zamijeniti otkupninom. Izračuni za takvu transakciju mogu se izvršiti u monetarnom, kombiniranom obliku ili načinu pružanja usluga.
Ugovor o životnoj renti za stan
Uvjeti ove metode promjene vlasnika apartmana uključuju:
- Iznimna novčana nagodba.
- Plaćanja se vrše prema uvjetima ugovora na mjesečnoj osnovi ili na kraju kvartala.
- Trajanje ugovora ograničeno je na razdoblje života korisnika, a nakon njegove smrti, stanarina prestaje.
Ugovor o trajnom održavanju
Takav ugovor o renti sličan je prethodnom tipu - kraj razdoblja plaćanja najma smatra se danom smrti primatelja. Postoje obilježja odnosa stranaka u ovom slučaju - naknada za vrijednost nekretnina nastaje pružanjem usluga zajmodavcu koje osigurava potpuno održavanje i brigu o njima. Ovo, na primjer:
- prehrana;
- kupnja odjeće;
- liječenje;
- popravak stana.
Stranke ugovora o najmu
Dvije stranke sudjeluju u takvoj transakciji:
- Najam primatelja On je po dogovoru zakupodavac, njegov cilj je ostvariti prihod. Pojedinac ili neprofitna organizacija može djelovati kao korisnik bilo kojeg oblika plaćanja imovine.
- Platitelj najma ili dužnik za najam. Njegova je svrha dugoročno kupovati nekretnine na rate. Po zakonu, porezni obveznici mogu djelovati fizičke i pravne osobe.
Kako napraviti ugovor o anuitetu
Ispravno sastavljen ugovor o najmu je jamstvo osiguravanja imovinskih prava obiju strana. Stranke moraju dati sve nijanse:
- Kako bi se isključila mogućnost proglašenja transakcije ništavom, dužnik mora brinuti o vjerovniku koji će dobiti medicinsko mišljenje o njegovoj poslovnoj sposobnosti.
- Možete izbjeći nesporazume između stranaka u budućnosti, ako odmah odredite vrijeme plaćanja.
- U slučaju sklapanja ugovora o održavanju života s ovisnim, potrebno je izraditi detaljan popis svih usluga koje se očekuju kao naknada za nekretnine.
Pravila registracije
Da bi sklopili dogovor, stranke trebaju učiniti sljedeće:
- Vlasnik imovine mora prikupiti dokumente o stanu: pravo vlasništva, potvrde o prebivalištu stanara u njemu. Ipak, potrebno je dobiti informacije o katastarskoj vrijednosti objekta.
- Samo se pisani oblik ugovora smatra pravnim. Uz primjer uzorka dokumenta morate kontaktirati odvjetnika: on vam može savjetovati da prijavite detalje koji nedostaju. Nakon sastavljanja konačne verzije ugovora, morate pribaviti notarski certifikat.
- Transakcija zakupa podrazumijeva otuđenje imovine, tako da je za nju obvezna državna registracija, u suprotnom ugovor će biti poništen.
Uzorak ugovora
Ugovor o najmu nije zakonski dokument. Sastavlja se u bilo kojem obliku i sadrži:
- podatke o putovnici primatelja i obveznika najma;
- informacije o predmetu ugovora - imovini i njezinoj vrijednosti;
- rok transakcije i način plaćanja imovine;
- pravo na otkup od dužnika ili prijenos prava vjerovnika ili dužnika na nasljednika.
Kako napraviti najam s doživotnim boravkom
Osobitost ove vrste transakcija je da primatelj najamnine nakon njegova zaključenja nastavlja živjeti u svojoj nekadašnjoj imovini. Stan po ugovoru o najmu prenosi se u vlasništvo iznajmljivača, ali nema pravo boraviti u njemu i raspolagati imovinom bez pristanka prethodnog vlasnika. Iznajmljeni stan s doživotnim boravkom znači da iznajmljivač ima pravo raspolagati stanjem nakon:
- smrt primatelja;
- otkup, ako je to određeno uvjetima ugovora, ili je dužnik tri mjeseca prije prekida plaćanja obavijestio zajmodavca o svojoj želji.
Bitni uvjeti ugovora o anuitetu
Obvezni uvjeti, bez kojih je nemoguće izraditi dokument, a priznat će se kao nezakoniti, su:
- strane u transakciji - najmoprimac i zakupac;
- predmet ugovora je pokretna ili nepokretna imovina i njezina obilježja;
- određivanje vrste ugovora i oblika plaćanja;
- obveze dužnika da plati naknadu za imovinu vjerovnika.
Plaćanje najma
Prije sklapanja transakcije stranke moraju odrediti iznos naknade za stečenu imovinu. Zakonodavstvo predviđa regulaciju veličine plaćanja i njihovu obveznu indeksaciju. Imajte na umu da:
- iznos mjesečne uplate najamnine ne smije biti manji od minimalne plaće uz životnu rentu;
- donja granica troška usluga mjesečno u monetarnom smislu ograničena je na veličinu dvije minimalne plaće za doživotno održavanje s ovisnim.
Trajanje ugovora
Transakcija uključuje dugoročnu prirodu ugovora o najmu. Odnos između najmoprimca i najmoprimca prema zakonu može se prekinuti tek nakon smrti bivšeg vlasnika u slučaju životne rente ili uzdržavanja do uzdržavanja. Uz trajnu najamninu plaće su neodređene prirode.
Načini osiguranja prava primatelja najamnine
Da bi dužnik ispunio svoje obveze prema vjerovniku, zakon propisuje načine utjecaja na novog vlasnika imovine. Prilikom sklapanja transakcije nekretnina sklapa se ugovor o hipoteci i opterećuje se nekretnina. U slučaju pokretne imovine, dužnik je dužan založiti ili izdati jamstvo, osigurati osiguranu imovinu. Neispunjavanje ugovorenih obveza od strane poreznog obveznika može biti osnova za raskid ugovora i gubitak prava vlasništva nad nekretninom.
Za i protiv ugovora o najmu
Sporazum karakterizira neizvjesnost (rizičnost) - njezini uvjeti sadrže rizike za obje strane:
- Zajmodavac i dužnik mogu primiti manje naknade za svoje troškove vlasništva zbog neizvjesnosti roka. Događa se da vjerovnik brzo umre, a dužnik dobiva stan za minimalne uplate. To se događa obrnuto - primatelj rente doživljava rente payera, pa čak i svog nasljednika.
- Šteta ili gubitak imovine ne oslobađa dužnika od daljnjih plaćanja, već može zahtijevati isključenje transakcije.
- Obveznik najma ne može boraviti u kupljenom stanu ili ga raspolagati.
- Postoji opasnost od prijevare s obje strane. Ponekad umirovljenici nastoje sklopiti posao kako bi ostvarili prihod, a zatim potražiti razloge za njegov prestanak. Događa se da se iznajmljivač beskrupulozno brine o starijoj osobi i želi približiti njegovu smrt.
oporezivanje
Prilikom iznajmljivanja transakcije koriste se zakonska pravila koja se koriste za prodaju ili donaciju. Slučaj u kojem novi vlasnik stječe imovinu u zamjenu za plaćanje jednak je kupnji i prodaji. Platitelj najmoprimca ima pravo na odbitak poreza na imovinu, čiji je iznos jednak zbroju troškova nabave.
Za primatelja, iznos primljen za ponovno izdanu imovinu iu obliku naknadnih periodičnih plaćanja najma smatra se prihodom i oporeziv je. Za obračun poreza, ukupan iznos dohotka umanjuje se za odbitak poreza i imovine i pomnoži se s 13%. Umanjenje imovine (1.000.000 rubalja) može se zamijeniti zbrojem troškova stjecanja imovine, ako postoje potvrde (čekovi, potvrde).
Po primitku nekretnine za plaćanje najamnine, primjenjuju se odredbe zakona o donacijskom ugovoru. Porezni obveznik će moći izbjeći oporezivanje ako je vjerovnik bliski srodnik. U svim drugim slučajevima, re-nekretnine se smatraju prihodima u naturi i oporezuju se po stopi od 13%.
Kako prekinuti najam
Javni bilježnik može samo dobrovoljno otkazati transakciju uz uzajamnu suglasnost vjerovnika i dužnika. U drugim slučajevima, sporazum se može prekinuti samo na sudu. Razlog za prekid transakcije na sudu može biti priznavanje nesposobnosti korisnika ili, ako se utvrdi činjenica neispunjenja njihovih dužnosti od strane platitelja. Kako bi se uklonio rizik potraživanja primljenih od korisnika ili njegovih rođaka prema dužniku, on mora voditi brigu o:
- medicinsko izvješće o sposobnosti vjerovnika u vrijeme transakcije;
- čekove, račune koji potvrđuju troškove iznajmljivača za održavanje primatelja najamnine.