Pomozite razvoju web mjesta, dijelite članak s prijateljima!

Da imaju vlastito stanovanje, bilo da se radi o malom stanu ili kući, gotovo svi sanjaju. U suvremenoj ekonomskoj stvarnosti, može biti problematično uštedjeti čak i nekoliko četvornih metara, a da ne spominjemo mogućnost obećanja postojećih stambenih jedinica. Iz tog razloga, građani moraju podnijeti zahtjev za kredit bankama. Hipoteka na temelju zakona - kredit za izgradnju ili kupnju stambenog prostora, u kojem dužnik u skladu s ugovorom prenosi imovinu kao zalog.

Što je po zakonu hipoteka

Suština koncepta je da kupac-zajmoprimac prenosi imovinu na zajmodavca kao jamstvo za izvršenje ugovornih obveza. Kada je kupac viša sila i nemogućnost plaćanja duga, zajmoprimac ima puno pravo da ostvari hipotekarnu imovinu kako bi pokrio dug. Pravna hipoteka se koristi ako nema potrebe za izradom posebnog ugovora, ali postoje određeni faktori propisani zakonom.

Razlika između hipoteke prema zakonu i ugovoru

Postoji još jedna vrsta hipoteke - na temelju ugovora. Na prvi pogled može se činiti da razlika u njima nije velika, ali imaju dramatične razlike između njih. Hipoteka na temelju zakona razlikuje se od hipoteke na temelju ugovora u tome da u prvoj varijanti proizlazi na temelju pravne osnove, au drugom - na temelju uzajamnog dogovora. Po zakonu, hipoteka se automatski registrira prilikom registracije kupoprodaje nekretnina na temelju istog ugovora - samo uz uzajamni zahtjev založnog vjerovnika i zajmodavca.

Jednostavnije rečeno, za ugovornu hipoteku kao kolateral koristi se svaka nekretnina dužnika kao kolateral po ugovoru o kreditu. Pojava hipoteke na temelju zakona nastaje kada se kupljeno stanovanje prenese na zajmodavca kao osiguranje, i nije važno je li izgrađeno ili kupljeno na sekundarnom tržištu. U biti, ovo je cilj home home.

Pravni okvir

Budući da su stambeni krediti složen sustav međusobnih nagodbi između stranaka, svi postupci su uređeni zakonodavnim aktima donesenim u različito vrijeme. Uz Savezni zakon 102-FZ "o hipoteci (založno pravo na nekretninama)" postoji znatan broj akata koji su temelj za nastanak hipotekarne aktivnosti, ali među glavnim treba istaknuti sljedeće:

  • Stambeni zakon Ruske Federacije;
  • Savezni zakon "o državnoj registraciji prava na nepokretnu imovinu i transakcije s njim";
  • Savezni zakon "O kreditnoj povijesti";
  • Pravilnik o subvencioniranju mladih obitelji za kupnju stambenog prostora.

Slučajevi založnog prava

Kada se pojavi zakonska hipoteka, pojavljuju se određene kolateralne i vlasničke obveze. Postoji veliki broj situacija u kojima se te okolnosti mogu pojaviti - to je kupnja stana, zasebne kuće, zemljišne parcele i sličnih objekata samo uz pomoć pozajmljenih sredstava banke. Isto vrijedi i za izgradnju nekretnina, ako se radi o novcu koji dodjeljuje kreditna institucija.

Hipoteka kuća i stanova

Zalog na temelju zakona o nekretninama odnosi se samo na stanovanje, koje pripada fizičkim ili pravnim osobama. Što se tiče državnog i općinskog stanovanja, ne može sudjelovati u hipoteci. Važno je razumjeti da dio stambenog stana ili kuće također može djelovati kao zalog, ali samo ako je to izolirana soba namijenjena stanovanju.

Prodaja na kredit

Kao što je već navedeno, hipoteka je kredit koji se izdaje građaninu za kupnju nekretnina, a ovdje kupljeno stanovanje je izravno osiguranje koje je posebno propisano ugovorom. Zajmodavac stječe pravo na nekretninu u trenutku plaćanja duga, iako hipotekarni dužnik ima pravo živjeti tamo.

najam

Prilikom sklapanja anuitetskog ugovora, hipoteka nastaje i po zakonu, kada primatelj iznajmljuje prijenos svog doma drugoj osobi koja je isplatitelj najamnine (sve se to radi kod javnog bilježnika). Za razumijevanje, možete navesti primjer: osoba prenosi svoj stan građaninu koji se brine o njemu i pruža mu sve što je potrebno do smrti. Pravo vlasništva prolazi nakon sklapanja ugovora o anuitetu, ali se teret primjenjuje do smrti korisnika, nakon čega se teret mora ukloniti.

Založno pravo vlasništva

Jasan primjer je kupovina stambenog kredita koji se gradi na kredit. U biti, objekt još nije podignut, međutim, dužnik, kao dioničar, ima pravo na njega, budući da je izvršio predujam. Ostatak novca posuđuje od kreditne institucije, ali banka zahtijeva kolateral kako bi dobila hipoteku. Međutim, budući da objekt još nije registriran, ne može djelovati kao jamstvo. Iz tog razloga izdaje se zalog vlasničkih prava, a naknadno se zamjenjuje izgrađenim kućama.

Pravna registracija hipoteka

Za registraciju možete pribjeći uslugama hipotekarnog brokera, a sve možete i sami. Prvo morate kontaktirati svoju kreditnu instituciju kako biste pojasnili koliko možete računati. Tada možete početi tražiti odgovarajuću opciju. Tada morate ući u preliminarni ugovor s prodavateljem i osigurati potreban paket dokumenata za razmatranje od strane kreditne institucije.

Nakon što ste prenijeli sve papire, morat ćete čekati na odluku, jer će svi radovi biti pažljivo provjereni. U slučaju pozitivnog ishoda situacije, bit će moguće potpisati kupoprodajni ugovor u kojem je obavezno navesti da je imovina kupljena djelomično za kreditna sredstva. Nakon toga, registracija hipoteke i vlasništva stambenih će se, a prodavatelj će biti u mogućnosti da biste dobili svoj novac.

Prijava hipoteke na temelju zakona

Registracija pravne hipoteke vrši se bez naplate državne pristojbe. Osim toga, nema potrebe pisati zajedničku izjavu. Državna registracija zajmoprimcu dodjeljuje određena imovinska prava, što je nužno zabilježeno u Federalnoj registracijskoj službi. Važno je da se registracija ugovora odvija istovremeno s upisom prava vlasništva. Datum upisa je dan kada je izvršen upis u registar prava na likvidnu nekretninu.

Što nekretnina može biti predmet hipoteke

Ako se pozovete na zakon, možete vidjeti da sve nekretnine ne mogu biti predmetom hipoteke. Zabranjeno je, na primjer, prenijeti državno vlasništvo kao osiguranje. Za stanovanje u kojem maloljetnici djeluju kao vlasnici, uzima se poseban pristup. Ovdje je popis onoga što može biti predmet zalog:

  • zemljišta;
  • zgrade, poduzeća, objekti u izgradnji, stanovi, kuće, vikendice, garaže itd.;
  • zemljišne čestice s objektima;
  • prava zakupa (druga prava) za korištenje zemljišta, zgrada i objekata.

Ograničenja prava

Budući da stjecanje nekretnina ima mnoge zamke, zajmodavci se pokušavaju zaštititi na sve moguće načine. U tu svrhu primjenjuju se zakonska ograničenja hipoteke koja se pojavljuju odmah nakon registracije. Opterećenje je jamstvo da će primatelj kredita s kreditnom institucijom podmiriti pozajmljena sredstva i vratiti ih u vrijeme određeno ugovorom o hipoteci s određenom maržom.

Osiguranje - procjena solventnosti dužnika

Uvijek postoji mogućnost da hipotekarni zajmoprimac neće moći otplatiti dug, a razlozi za to mogu biti različiti. Kako bi se to izbjeglo, potrebna je kvalitativna provjera solventnosti podnositelja zahtjeva. U tu svrhu provodi se osiguranje, ili jednostavnim riječima, procjena sposobnosti građanina da servisira hipotekarni kredit koji mu je izdan. Na taj način utvrđuje se iznos kredita, rok za njegovo osiguranje, kamatna stopa i drugi bitni kriteriji.

Izračunava se prema odnosu financijskih pokazatelja. Na temelju iskustva američkih stručnjaka. Metoda se naziva sustav od pet "s" (od engleskog slova "C", s kojim počinju pet komponenti osiguranja):

  • Karakter - ugled;
  • Kapacitet - razina financijskog sadržaja;
  • Kapital - dostupnost kapitala (kapara);
  • Kolateral - dostatnost prihoda;
  • Uvjeti - ekonomski uvjeti u vrijeme kreditiranja.

Obračun i analiza faktora servisiranja hipotekarnih kredita

Kao što praksa pokazuje, korisnici koji se prijavljuju za stambeni kredit su manje strogi, ali to ne znači da se ne bave provjerom njihove solventnosti. Donja tablica prikazuje glavne pokazatelje prema kojima se provodi postupak preuzimanja rizika:

faktor

prijepis

opis

P / D

plaćanje / dohodak

omjer otplate kredita i prihoda za određeno razdoblje

O / D

obveze / prihodi

omjer hipotekarnih obveza dužnika prema ukupnom prihodu

K / Z

zajam / kolateral

omjer iznosa kredita i troška odobrenog objekta

K / l

vrijednost kredita / likvidacije

omjer iznosa kredita do minimalne vrijednosti za koju možete ostvariti imovinu kolaterala

Da bi vjerovnik donio pozitivnu odluku o odobravanju zajma, potrebno je da gore navedene vrijednosti imaju sljedeće brojke:

P / D = ne više od 40%

O / D = ne više od 60%

K / Z = unutar 30–90%

Većina kreditnih institucija ima svoje pokazatelje pa nema točnih vrijednosti. Ovisno o regiji, veličini prosječne plaće po subjektu i drugim okolnostima, ovi čimbenici mogu varirati.

Značajke hipotekarnih kredita

Različite države imaju vlastiti hipotekarni kredit. Ovisno o zakonskoj osnovi i ustaljenoj praksi formira se vlastiti model stambenih kredita. U Rusiji, primjerice, razlikuju se upotreba majčinskog kapitala ili vojne hipoteke. Osim toga, rastuća ekonomska situacija i rizici hipoteke također nameću vlastite karakteristike - stope koje nude domaće banke gotovo su 10 puta veće nego u inozemstvu.

Američki model s uključivanjem državnog proračuna

Američki je sustav počeo formirati prije više od stotinu godina. Njegova glavna ideja je da pri kupnji nekretnina, a to je uglavnom kupnja i prodaja na sekundarnom tržištu, hipotekarna banka osigurava nedostajuću količinu. On zatim prodaje dug agenciji za hipoteku, koja izdaje vrijednosne papire koji se kasnije prodaju na tržištu dionica. Isplate na njih su sredstva koja je dužnik vratio.

Europski model hipotekarnog mehanizma

U Europi, kao iu mnogim zemljama u razvoju, kao osnova je uzet njemački model stambenih kredita. Njegova suština leži u činjenici da klijent otvara račun u banci, gdje vrši plaćanja dok ne dostigne određenu razinu. U pravilu, to je oko pola cijene kupljenih stanova. Nakon toga, banka će mu dati zajam za nedostajuću svotu, uzimajući kupljenu nekretninu u kolateralu. Osim toga, država nadoknađuje građaninu oko 10% troškova stanovanja u obliku subvencije.

Hipotekarni uvjeti prema zakonu

U raznim financijskim institucijama uvjeti za stambene kredite imaju zajedničke značajke i neke razlike. Preduvjet za sve vjerovnike je osiguranje imovine, što nije u suprotnosti sa zakonom, dokaz o prihodu zajmoprimca i neovisnu procjenu nekretnina. Svi ostali parametri mogu varirati.

Akontacija

Ovisno o tome koliko je predmet vrednovan, banka daje zajam klijentu. U pravilu, primatelj kredita je dužan samostalno položiti određeni iznos. Ova brojka ovisi isključivo o vjerovniku, ali uglavnom je to najmanje 10% troškova stanovanja. Ponekad banka financira i 100% košta, ali takvi programi postoje u dogovoru sa građevinskim tvrtkama koje su partneri zajmodavca.

Kamatna stopa

Kao što je već napomenuto, kamatna stopa koju nude ruske banke ostavlja mnogo toga da se želi. To izravno ovisi o razini inflacije u zemlji i ključnoj stopi Centralne banke. Trenutno, ta je brojka na razini od 10-12% godišnje, iako neki zajmodavci mogu imati i druge brojke. Međutim, ne treba zaboraviti da se smanjena stopa može povezati s drugim provizijama koje se odnose na ispitivanje dokumenata ili izdavanje hipotekarnog kredita.

Izračunajte iznos plaćanja

Za plaćanje duga koriste se dvije vrste obračuna plaćanja. U diferenciranoj metodi, kreditno tijelo se dijeli na jednake dijelove, a kamata se obračunava na stanje duga. Takav način otplate je profitabilan ako klijent uzme ciljni zajam za mali iznos i kratko razdoblje, budući da su u početnoj fazi isplate na kredit vrlo visoke. Vrijednost isplate anuiteta izračunava se prema određenoj formuli. Kao rezultat toga, jednaki se iznosi naplaćuju tijekom razdoblja zaduživanja.

Zahtjevi zajmoprimca

Ako građanin planira koristiti stambeni kredit, on mora ispuniti određene parametre. Banka odmah skreće pozornost na pozitivnu kreditnu povijest, budući da je zajam velik i zajmodavac je zainteresiran za njegovo vraćanje. Iskustvo na zadnjem mjestu rada mora biti najmanje 6 mjeseci, a starost klijenta je 21–65 godina. Odmah je vrijedno rezervirati da gore navedeni parametri imaju prosječne vrijednosti, jer svaka banka ima pravo na vlastite zahtjeve.

Porezni krediti za hipotekarno kreditiranje

Za građane koji kupuju nekretnine putem kreditiranja, prema ruskom zakonu, osigurava se porezna olakšica. Jednostavno rečeno, riječ je o povratu dijela plaćenog poreza na dohodak. Iznos ima određena ograničenja ovisno o cijeni kupljenog stana (ne više od 2 milijuna rubalja). Trenutno maksimalni mogući iznos povrata iznosi 260000 p.

Kako ukloniti hipoteku na temelju zakona

Vjerujući da se nakon plaćanja cjelokupnog iznosa duga s kamatom zajmodavcu, teret uklanja automatski, zajmoprimac je u velikoj mjeri pogrešan. Nakon završetka plaćanja, morate sami izvršiti ovaj postupak. Potrebno je podnijeti zahtjev za USRR sa zahtjevom za izdavanje nove potvrde o vlasništvu, ali za to ćete morati dati određeni skup dokumenata, koji nužno uključuje dokument koji potvrđuje potpunu nagodbu s zajmodavcem.

video

Pomozite razvoju web mjesta, dijelite članak s prijateljima!

Kategorija:

Finansije